Vor der Schlichtungsstelle Wien sind tausende Verfahren wegen Mietzinsüberprüfung anhängig. Die Zahl dieser Verfahren vor der Schlichtungsstelle ist so hoch, dass die Schlichtungsstelle mit den vorhandenen Mitarbeitern die anhängigen Verfahren nicht mehr bewältigen kann und sogar personell aufrüsten muss. Die OGH-Entscheidung 5 Ob 74/17v zur Zulässigkeit eines Lagezuschlages bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses us dem Jahr 2017 machte diese Situation nicht besser, ganz im Gegenteil werden noch mehr Mietzinsüberprüfungsverfahren eingeleitet.
Diverse Prozessfinanzierer sowie Rechtsanwaltskanzleien haben sich auf diese Mietzinsüberprüfungsverfahren „spezialisiert“ und machen mit diesen Verfahren sehr gutes Geschäft.
Die Mieter freuen sich über die Rückerstattung der zu viel bezahlten – jedoch um den Anteil der Prozessfinanzierer reduzierten Mietzinsbeträge – durch die Vermieter/Vermieterinnen. Die Vermieter/Vermieterinnen und Hausverwaltungen sind über diese Entwicklung erbost und setzen zähneknirschend Mieter/Mieterinnen, welche ein Mietzinsüberprüfungsverfahren eingeleitet haben, offenbar auf ihre interne sogenannte „schwarze Liste“.
Angesichts dieser Gesamtsituation stellt sich die Frage, ob der Immobilienmakler, welcher das Objekt seinerzeit vermittelt hat und dieses Objekt nunmehr vor der Schlichtungsstelle „landet“, den Auftraggeber – entweder Vermieter/Vermieterin oder Mieter/Mieterin oder beide – im Zusammenhang mit dem gesetzlich zulässigen Mietzins hätte aufklären müssen.
Diese spannende Fragestellung habe ich im Zuge meiner Masterarbeit ausgearbeitet. In dieser Arbeit werden daher die Aufklärungspflichten eines Immobilienmaklers zunächst nach dem Maklergesetz (§ 3 Maklergesetz), dem Konsumentenschutzgesetz (§ 30b KSchG) und dem ABGB (§ 1299 ABGB) allgemein dargestellt.
Im nächsten Schritt wird untersucht, welche Aufklärungspflichten den Immobilienmakler im Zusammenhang mit der Vermittlung von Objekten und hierbei konkret im Zusammenhang mit dem gesetzlich zulässigen Mietzins im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) treffen.
Schließlich werden die Rechtsfolgen der Verletzung von Aufklärungspflichten (Schadenersatz, Provisionsminderung, Haftung als Sachverständige) erläutert und die möglichen Gegeneinwände des Immobilienmaklers (Schadensminderungspflicht, Mitverschuldenseinwand, Verjährung etc.) dargestellt werden.
Die gegenständliche Arbeit erläutert selbstverständlich auch die relevanten mietzinsrechtlichen Bestimmungen für Objekte im Vollanwendungsbereich des MRG (v.a. § 16 MRG, Richtwertgesetz) im Groben, wobei im Zusammenhang mit dem Richtwertmietzins der Wiener Raum als Basis dient.
Bei Fragen zu dieser äußerst spannenden und praxisrelevanten Thematik – und zwar sei es als Mieter, Vermieter oder Immobilienmakler – wenden Sie sich an meine Rechtsanwaltskanzlei. Ich werde Sie dazu beraten und Ihnen die für Sie beste Vorgehensweise empfehlen.
